Риелтор: самозанятый, ИП или ООО — сравнение на цифрах
Риелтору, который работает один и оказывает услуги людям, обычно проще и дешевле быть самозанятым: 4% с доходов от физлиц без обязательных взносов. ИП нужен, когда доход приближается к 2,4 млн ₽ в год или появляются помощники. ООО — когда агентство создают несколько партнёров. Главное правило для любой формы: комиссия приходит на ваш счёт с чеком или по документам, а не «на карту знакомого».
Коротко
- Самозанятый риелтор платит 4% с доходов от физлиц и 6% от компаний и ИП, лимит — 2,4 млн ₽ в год, нанимать сотрудников нельзя.
- ИП на УСН «доходы» платит 6% и взносы за себя (за 2026 год — 57 390 ₽ плюс 1% с дохода сверх 300 000 ₽), но уменьшает налог на взносы.
- Самозанятость подходит для услуг риелтора по договору с клиентом. Работа по агентскому договору в интересах другого лица под неё не подпадает.
- ООО нужно для агентства с партнёрами, офисом и командой.
- Комиссия в любом случае поступает на ваш счёт, а клиент получает чек или акт.
Сроки, изменения и разборы для ИП и самозанятых — каждое утро в Telegram и MAX. Подпишитесь, чтобы не пропустить.
Сравнение на одинаковом доходе
Расчёт редакции. Риелтор работает один, клиенты — физлица.
| Доход в год | Самозанятый, 4% | ИП на УСН 6% с взносами |
|---|---|---|
| 1 200 000 ₽ | 48 000 ₽ | 72 000 ₽ |
| 2 000 000 ₽ | 80 000 ₽ | 120 000 ₽ |
| 3 000 000 ₽ | нельзя — больше лимита | 180 000 ₽ |
Как считали ИП: при доходе 2 000 000 ₽ взносы — 57 390 + 1% × 1 700 000 = 74 390 ₽, налог 6% — 120 000 ₽, после уменьшения на взносы — 45 610 ₽. Всего — 120 000 ₽. При таких доходах вся нагрузка ИП без сотрудников равна 6% от дохода, потому что взносы целиком уменьшают налог.
Вывод: пока доход ниже лимита и вы работаете один, самозанятость выгоднее на 2 процентных пункта.
Когда нужен ИП или ООО
| Ситуация | Форма |
|---|---|
| Работаете один, доход до 2,4 млн ₽ | самозанятый |
| Доход выше 2,4 млн ₽ или есть помощник | ИП |
| Нужно платить партнёрам-риелторам долю комиссии | ИП или ООО с договорами |
| Агентство с партнёрами, офисом и брендом | ООО |
Зарегистрировать ИП или ООО онлайн и сразу открыть счёт: ссылка
Что сделать
- Посчитайте комиссии за последние 12 месяцев.
- Если ближе к 2,4 млн ₽ — готовьте ИП заранее, до крупной сделки.
- Проверьте договор с клиентом: какая услуга, когда она оказана, сколько стоит — договор риелтора с клиентом.
- Если собираете команду — посчитайте доход агентства в калькуляторе.
Сравнение ИП и ООО для владельца — ИП или ООО: что выбрать. Все шаги — в разделе «Агентствам недвижимости».
Частые вопросы
Может ли самозанятый риелтор работать с агентством? По договору оказания услуг агентству — да, ставка 6%. Если агентство фактически управляет вашим графиком и работой, договор могут признать трудовым.
Что если клиент платит наличными? Самозанятый всё равно формирует чек в «Мой налог». Деньги без чека — неучтённый доход.
Нужна ли риелтору лицензия? Специальной лицензии на риелторские услуги нет.